Cuando el formalismo agrario deja sin hogar a quien edificó sobre parcelas que ya no producen

Introducción

Cada agosto, la narrativa oficial conmemora los grandes hitos de la propiedad social en México. Se recuerda el primer reparto agrario de la Revolución, encabezado por el general Lucio Blanco en 1913: un acto de justicia elemental que devolvía la tierra a quienes la trabajaban. El ejido nació con una esencia clara, ser el escudo económico, social y territorial de las comunidades. A más de un siglo de distancia, en muchos ejidos periurbanos ese escudo opera, paradójicamente, como instrumento de despojo y como un lucrativo negocio informal.

Las fuentes oficiales no coinciden en el día exacto. Algunas sitúan la decisión del reparto el 6 de agosto de 1913 y otras la ceremonia de entrega de títulos el 29 o el 30 de agosto; el Museo del Agrarismo Mexicano, en Matamoros, conmemora el 30 de agosto.[1] Coinciden, en cambio, en lo esencial: Blanco, con Francisco J. Múgica, repartió la hacienda Los Borregos, cerca de Matamoros, Tamaulipas, propiedad de Félix Díaz, sobrino de Porfirio Díaz, entre 11 campesinos. El programa del acto incluyó La Marsellesa.[2]

Hoy, las ciudades han devorado la vocación agrícola de miles de ejidos periurbanos. Ante la necesidad de vivienda se consolidó un mercado inmobiliario clandestino, tolerado por las propias autoridades ejidales. Miles de familias compran terrenos mediante contratos presentados como «cesiones de derechos» que, en los hechos, son compraventas de fracciones de parcela que la ley no permite.[3] En muchos casos, los comisariados cobran por sellar y autorizar estos trámites internos, y los ejidatarios titulares piden dinero «por debajo de la sábana» a cambio de firmar contratos que nacen sin validez ante el derecho agrario.

El esquema se sostiene, en buena medida, porque a quienes lo administran les conviene que la tierra permanezca en el régimen agrario. Si el suelo transitara al dominio pleno, el terreno se regularizaría, los contratos pasarían a regirse por el derecho civil y se perdería el control sobre firmas y validaciones. Cuando las cúpulas ejidales y los titulares se resisten a tramitar ese cambio, compradores y descendientes quedan obligados a pagar cuotas recurrentes por reconocimientos que nunca les darán certeza jurídica real.

Mientras tanto, la Suprema Corte de Justicia de la Nación defiende la indivisibilidad parcelaria bajo el argumento de que la parcela es la unidad económica suficiente para sostener a la familia campesina. Pero ¿qué ocurre cuando la tierra ya no produce maíz, sino hogares? Al declarar la nulidad absoluta de estas subdivisiones, los tribunales agrarios aplican el texto legal con un rigor que, en la práctica, favorece a herederos oportunistas y deja sin patrimonio a quienes edificaron confiando en los sellos y en la aparente legalidad de una costumbre ejidal. Este artículo sostiene que, en el ejido periurbano ya habitado, la indivisibilidad ha perdido su razón de ser, y que la salida no es tolerar el mercado informal, sino reformar la ley para regularizarlo.

1. El candado jurídico: la indivisibilidad parcelaria

La indivisibilidad de la parcela ejidal es, ante todo, una construcción jurisprudencial. La Segunda Sala de la Suprema Corte la sostuvo en la jurisprudencia 2a./J. 46/2001.[4] Su razonamiento parte de la reforma al artículo 27 constitucional de 6 de enero de 1992, cuya exposición de motivos señalaba como defecto la pulverización de las unidades agrarias y proponía revertir la tendencia al minifundio.[5] Con apoyo en el artículo 27, fracción VII, de la Constitución y en los artículos 17, 18 y 47 de la Ley Agraria, la Sala concluyó que la ley permite fusionar parcelas, pero no dividirlas. Los artículos 17 y 18, aunque no prohíben la división de forma directa, la evitan: el ejidatario designa a un solo sucesor y, si hay varios herederos con derecho, deben decidir en tres meses quién conserva los derechos o el tribunal agrario ordena la venta en subasta pública y reparte el producto.

La Sala precisó después el alcance de la regla. La indivisibilidad protege a cada parcela en lo individual, no a la totalidad de las tierras de un ejidatario; por eso, quien es titular de varias parcelas puede transmitir los derechos de una sin violar el principio. Lo que no puede hacerse es fragmentar una parcela.[6]

La razón original de la prohibición era evitar el minifundio, es decir, parcelas tan pequeñas que dejan de ser económicamente útiles para la agricultura. Se buscaba proteger la productividad y la economía familiar. Esa lógica tenía sentido para sembrar maíz. Pero muchos ejidos son hoy periurbanos o habitacionales, y sus familias necesitan viviendas individuales. Cuando la ley se vuelve inflexible frente a esa realidad, traiciona su propia esencia social.

2. ¿Por qué la Corte no aplica en materia agraria el criterio que sí usa en materia civil?

Una objeción evidente: en materia civil y familiar, la Corte ha inaplicado normas vigentes (por ejemplo, al permitir el divorcio sin expresión de causa o eliminar el límite de género en el matrimonio) porque contravenían derechos humanos como el libre desarrollo de la personalidad o el interés superior de la niñez. ¿Por qué no hacer lo mismo para validar la subdivisión de una parcela en favor de un adquirente de buena fe?

La respuesta de los tribunales se apoya en tres ideas que sí aparecen en sus resoluciones. Primera, la propiedad de las tierras ejidales corresponde originariamente al núcleo de población; mientras subsiste el régimen ejidal, el ejidatario solo tiene uso, aprovechamiento y usufructo, no el dominio.[7] Segunda, la parcela se concibe como la unidad económica suficiente para sustentar a la familia campesina, y el legislador de 1992 quiso evitar su pulverización. Tercera, existe un interés constitucional en la indivisión: un tribunal colegiado ha exigido que quien pretenda dividir una parcela ya delimitada y asignada a otra persona acredite su posesión con una carga probatoria reforzada, y ha considerado insuficiente que el ejido se allane a la demanda.[8] En una línea afín, la Segunda Sala ha sostenido que las limitaciones de los artículos 63 y 64 de la Ley Agraria a la facultad de la asamblea sobre las tierras del asentamiento humano son constitucionales, porque protegen bienes de carácter colectivo.[9]

Desde esa lógica, en lo civil y familiar la esencia tutelada es individual, mientras que en lo agrario el artículo 27 constitucional protege además la propiedad social. Para la jurisprudencia, el orden colectivo prevalece sobre la equidad en el caso individual, y por eso la protección del adquirente de buena fe choca con un interés que los tribunales consideran superior.

Una objeción previsible es el riesgo de simulación: que desarrolladores inmobiliarios aparenten buena fe para fragmentar ejidos. El riesgo existe, y el estudio de la Procuraduría Agraria ya citado documenta que parcelas cercanas a las ciudades se adquieren por terceros para lotificarlas y venderlas.[10] Pero precisamente por eso la solución debe diseñarse con requisitos acotados (véase la sección 6), y no negar toda protección.

Se responde, finalmente, que la ley ya ofrece una vía: el dominio pleno. Conforme a los artículos 81 y 82 de la Ley Agraria, la asamblea puede resolver que los ejidatarios adopten el dominio pleno sobre sus parcelas; una vez que el Registro Agrario Nacional da de baja la parcela y expide el título, esta deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común, donde sí puede subdividirse.[11] Desde esta perspectiva, quien adquiere una fracción sin ese trámite incurre en un error de derecho que la Ley Agraria no permite subsanar.

3. Cuando cesa la razón de la ley

Si la jurisprudencia sostiene que la parcela es la unidad económica que sustenta a la familia campesina, pero la parcela ya no produce porque se cedió para que alguien viva en ella, aunque sin cumplir los requisitos de la Ley Agraria, la premisa pierde sustento. No es un fenómeno marginal: el estudio de la Procuraduría Agraria reportó, con cifras a 2003, 1,191 núcleos agrarios considerados urbanos y 6,194 invadidos por asentamientos irregulares, y que dos terceras partes de las tierras que rodean los polígonos urbanos son de propiedad social.[12]

Aquí opera un principio clásico: cessante ratione legis, cessat ipsa lex, cesando la razón de la ley, cesa la ley misma. Si la prohibición busca preservar una unidad económica de producción, pero la parcela está rodeada por la mancha urbana, pavimentada, con drenaje y habitada por familias, ya no hay nada que producir. Defender la prohibición en un terreno netamente habitacional es defender un fantasma jurídico. La unidad que importa ya no es el cultivo, sino el derecho de las familias a la vivienda.

Hay, además, una contradicción de derechos humanos. Al declarar la nulidad absoluta de estas subdivisiones, los tribunales agrarios desatienden el derecho a una vivienda digna y el principio de seguridad jurídica. En el ejido periurbano, rodeado ya por la ciudad, mantener la indivisibilidad en casos específicos es un anacronismo que termina afectando a los más vulnerables y beneficiando a herederos oportunistas.

También conviene tomar en serio la autonomía del ejido. La propia Ley Agraria da pie a la discusión: entre las facultades de la asamblea está reconocer el parcelamiento económico o de hecho y regularizar la tenencia de los posesionarios.[13] La pregunta es hasta dónde alcanza esa facultad frente a una parcela ya asignada a otra persona, supuesto en el que, como se vio, un tribunal colegiado exige prueba reforzada. A ello se suma el límite de los artículos 63 y 64 sobre las tierras del asentamiento humano. Una propuesta seria debe explicar por qué la regularización habitacional no pone en riesgo ese interés colectivo.

4. El espejismo del papel sellado

El mercado informal agrario se sostiene sobre un fetiche visual: la «constancia de posesión» o el «oficio de reconocimiento» emitido por el comisariado ejidal. Para una familia que busca patrimonio y sobre todo accesible económicamente, un documento con papel membretado, sellos del núcleo agrario y firmas de las autoridades comunales parece seguridad jurídica. En el derecho positivo, ese papel no basta. Cuando el conflicto estalla, ya sea porque el ejidatario original fallece y sus herederos reclaman la tierra o porque el propio vendedor se retracta, el caso llega a los tribunales agrarios. En ese sentido cabe recalcar tres puntos:

El comisariado no es autoridad registral. Es el órgano ejecutivo del ejido. Los derechos sobre una parcela se acreditan con el certificado parcelario o de derechos agrarios, y la enajenación de derechos parcelarios solo es posible entre ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, con formalidades específicas y notificación al Registro Agrario Nacional.[14]

La nulidad absoluta del acto. Si las parcelas son indivisibles, las compraventas disfrazadas de cesiones de derechos contravienen normas de orden público. Los tribunales colegiados han razonado que esos actos son absolutamente nulos y que su validez no puede convalidarse por prescripción.[15]

La posesión cede ante el derecho inscrito. En los juicios de restitución, el derecho del ejidatario con certificado parcelario vigente ante el Registro Agrario Nacional (RAN) suele prevalecer sobre la posesión material del adquirente. Si el comprador solo exhibe una constancia interna, el tribunal puede ordenar la restitución.[16]

El drama humano es nítido, y el propio estudio de la Procuraduría Agraria lo describe: cuando el ejidatario vendió lotes y la asamblea no reconoció esa situación, los poseedores y sus familias pueden quedar indefensos ante la acción de un heredero del titular.[17] Situación común: un ejidatario cede una fracción de su terreno a un tercero para que construya su casa mediante un trámite interno. Pasan veinte años, el ejidatario muere y su hijo —como sucesor legítimo— demanda la restitución de toda la parcela bajo el argumento de que «la ley prohíbe la subdivisión». El tribunal le devuelve la tierra, dejando sin hogar a quien construyó de buena fe. Así, la Ley Agraria, nacida para impartir justicia social, termina premiando la mala fe mediante un formalismo técnico.

Los tribunales operan bajo la premisa de que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento. Lo hacen, sin embargo, frente a un sistema que incentiva la opacidad de estos trámites internos. Al ignorar las constancias de posesión, el poder judicial no combate la ilegalidad de fondo: castiga económicamente al eslabón más vulnerable de la cadena, el comprador de buena fe.

5. El costo humano: ruina económica y desgaste familiar

Detrás de cada expediente que declara la nulidad de una subdivisión ejidal hay una tragedia que los códigos no registran. Cuando una familia descubre que el documento sellado por el comisariado carece de validez, se afectan su estabilidad financiera, su salud emocional y su dinámica familiar.

Inversión a fondo perdido. Para muchas familias trabajadoras, comprar un lote ejidal significa destinar los ahorros de toda una vida laboral, una indemnización o préstamos familiares. Como no pueden escriturar ante notario, construyen bloque por bloque sobre un terreno que jurídicamente no les pertenece.

Cuotas recurrentes. Si el ejido no transita al dominio pleno, las familias quedan expuestas a pagos repetidos. Cada cambio de administración del comisariado implica el riesgo de que las nuevas autoridades desconozcan la constancia anterior y exijan una nueva «cuota de validación» bajo amenaza de desalojo.

Exclusión financiera y de servicios. Sin un título inscrito en el Registro Público, la vivienda no puede ofrecerse como garantía para obtener crédito bancario. Incluso cuando el ejidatario adopta el dominio pleno, sin los permisos municipales de subdivisión los notarios no pueden escriturar a favor de los compradores de lotes.[18] Además, el acceso formal al agua, drenaje y electricidad se complica, y las familias terminan pagando tarifas elevadas a intermediarios o a pipas de agua, lo que encarece su vida diaria.

Ansiedad e incertidumbre. El hogar, que debería ser un espacio de seguridad, se convierte en fuente de preocupación constante. Saber que un juicio promovido por un heredero puede dejarlos en la calle genera, en los padres de familia, cuadros de ansiedad e insomnio.

Herencia de un conflicto. Al fallecer quienes compraron de buena fe, los hijos heredan un litigio en lugar de un patrimonio. Las disputas sobre quién defiende el terreno y cómo costear a un abogado agrario pueden desgastar los vínculos familiares. Los niños y los adultos mayores, los más vulnerables, crecen o envejecen con el fantasma del desahucio como conversación cotidiana.

6. Hacia una reforma de justicia social

La solución no consiste en seguir aplicando con rigidez una ley pensada para el México rural de principios del siglo XX, sino en adaptar el derecho agrario a la realidad periurbana. Para frenar el lucro indebido y proteger a los adquirentes de buena fe, se propone una reforma basada en tres pilares.

A) Reconocimiento de la posesión habitacional de buena fe. Los tribunales agrarios deben incorporar la ponderación de derechos humanos. Cuando una parcela haya perdido de forma irreversible su vocación agrícola y esté destinada a la vivienda, el derecho a una vivienda digna y decorosa (artículo 4º constitucional) y la protección del patrimonio familiar deben prevalecer sobre la indivisibilidad. Si el adquirente demuestra una posesión pacífica, continua y de buena fe, avalada en su momento por un acto interno del ejido, el juez debería poder convalidar la subdivisión exclusivamente para fines habitacionales. Para responder al riesgo de simulación, la reforma podría exigir requisitos acotados, como una antigüedad mínima de la posesión, una superficie máxima por lote y la ubicación del predio en una zona ya urbanizada.

B) Regularización de los ejidos alcanzados por la mancha urbana. El Estado debería dejar de depender de la voluntad discrecional de las asambleas para decidir cuándo transitar al dominio pleno en zonas urbanizadas. Mediante convenios entre el Registro Agrario Nacional y el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), todo ejido alcanzado por la ciudad debería entrar en un proceso de regularización y desincorporación agraria. Así se reduciría el poder de los comisariados sobre las firmas y las familias podrían escriturar sus lotes ante el Registro Público de la Propiedad.

Esta propuesta debe hacerse cargo de dos límites. Primero, el dominio pleno por sí solo no resuelve la titulación: la Procuraduría Agraria ha documentado casos de ejidatarios que lo adoptaron para regularizar la venta de lotes y no pudieron escriturar a favor de los compradores por falta de permisos municipales de subdivisión. La regularización exige, por tanto, coordinar la desincorporación agraria con la autoridad municipal y la normativa urbana. Segundo, ya existen vías que conviene fortalecer en lugar de reinventar: la regularización por expropiación que operó la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT), el procedimiento de la Comisión Intersecretarial para la Vivienda Popular por Autoconstrucción (CIVIPA) para parcelas con dominio pleno y vivienda consolidada, la expropiación por el municipio o el estado conforme al artículo 93, fracción II, de la Ley Agraria, y los convenios entre municipio y ejido.[19] El aporte de la propuesta sería volver obligatoria y automática su aplicación en ejidos urbanizados. Choca con la autonomía de las asambleas y con la protección constitucional de la propiedad social, por lo que exigiría criterios objetivos (consolidación urbana, disponibilidad de servicios), salvaguardas para el patrimonio colectivo, como la reserva de áreas de uso común, y posiblemente una reforma constitucional.

C) Sanción penal del lucro con la necesidad de vivienda. Para romper el esquema del cobro «por debajo de la sábana», es necesario revisar los códigos penales estatales y federal. Debería tipificarse de forma específica, como fraude equiparado o corrupción agraria, el cobro de cuotas o dádivas y la expedición de constancias de posesión ilegales por parte de integrantes del comisariado o de ejidatarios titulares que simulen cesiones de derechos sobre parcelas indivisibles. El tipo penal debe distinguir a quien se enriquece cobrando de quien, sin ánimo de lucro, formaliza una cesión para atender una necesidad de vivienda.

Conclusión

A más de un siglo de aquel agosto en que la Revolución prometió justicia y libertad a través de la tierra, el ejido periurbano se debate entre su pasado histórico y los abusos de su presente. Mantener la indivisibilidad parcelaria en tierras cubiertas de asfalto no defiende el ideal agrario: protege un negocio informal que despoja hogares. La ley agraria debe dejar de vigilar parcelas fantasmas y empezar a proteger a las personas que viven en ellas. Solo reconociendo la buena fe y sancionando el lucro indebido podrá devolverse al ejido la esencia de justicia social que imaginaron Lucio Blanco y Emiliano Zapata.

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[1]Comisión Nacional de los Derechos Humanos, efeméride «Lucio Blanco lleva a cabo el primer reparto de tierras en México» (6 de agosto de 1913), https://www.cndh.org.mx/sites/default/files/documentos/2023-07/FRN_AGO_06-1.pdf ; Gobierno de Matamoros, Museo del Agrarismo Mexicano (30 de agosto de 1913), https://matamoros.gob.mx/lugar/museo-del-agrarismo-mexicano/

[2]Diccionario de Historia Cultural de la Iglesia en América Latina (DHIAL), entrada «México; Constitución de 1917; artículos antirreligiosos», https://www.dhial.org/diccionario/index.php?title=M%C3%89XICO%3B_Constituci%C3%B3n_de_1917%3B_art%C3%ADculos_antirreligiosos. https://www.memoriapoliticademexico.org/Efemerides/8/06081913.html

[3]Un estudio de la Procuraduría Agraria describe el mecanismo: ejidatarios y posesionarios fraccionan parcelas y venden lotes, a veces por medio de intermediarios o asociaciones civiles, y hay casos en que la asamblea reconoce como avecindados a personas que no cumplen los requisitos del artículo 13 de la Ley Agraria. Ramírez Garibay, J. M. «Asentamientos irregulares en propiedad social. Revisión de alternativas para su prevención y solución», Estudios Agrarios, núm. 36, Procuraduría Agraria, https://www.pa.gob.mx/publica/rev_36/Jes%C3%BAs%20Manuel%20Ram%C3%ADrez%20Garibay.pdf

[4]Segunda Sala de la SCJN, jurisprudencia 2a./J. 46/2001, Registro digital: 188558 «Parcela ejidal. Es indivisible bajo el régimen agrario en vigor», Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, t. XIV, octubre de 2001, p. 400. https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/188558

[5]Exposición de motivos de la reforma al artículo 27 constitucional publicada en el Diario Oficial de la Federación el 6 de enero de 1992, según la cita la jurisprudencia 2a./J. 46/2001. https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/188558

[6]  Segunda Sala de la SCJN, tesis 2a. LXXXVI/2005 (amparo directo en revisión 205/2005, resuelto por unanimidad el 24 de junio de 2005), «Parcela ejidal. El principio de su indivisibilidad se refiere a la unidad parcelaria y no a la extensión total de tierras asignadas a un ejidatario» Registro digital: 177552, https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/177552; y contradicción de tesis 383/2009, resuelta por la Segunda Sala el 9 de diciembre de 2009 por unanimidad de cinco votos, ponente Ministro José Fernando Franco González Salas, https://www2.scjn.gob.mx/juridica/engroses/2/2009/4/2_112313_0_firmado.pdf . La jurisprudencia que de ella derivó es «Parcelas ejidales. No se viola el principio de su indivisibilidad si el ejidatario, titular de derechos respecto de varias de ellas, transmite los relativos a una» (Registro digital 165499) https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/165499

[7]  SCJN, tesis «Tierras ejidales. Su propiedad corresponde originariamente a los núcleos de población» (registro digital 185300), https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/185300

[8]  Tesis de Tribunal Colegiado de Circuito «Nulidad de acta de asamblea de delimitación, destino y asignación de tierras ejidales» (registro digital 2024595), https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2024595

[9] SCJN, Segunda Sala, comunicado de prensa sobre los artículos 63 y 64 de la Ley Agraria y la parcela escolar, https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/noticia.asp?id=6955

[10] Ramírez Garibay, J. M. «Asentamientos irregulares en propiedad social», op. cit.

[11] Ley Agraria, arts. 81 y 82, cuyo texto transcribe la contradicción de tesis 383/2009 y el estudio de Ramírez Garibay citados arriba.

[12] Ramírez Garibay, «Asentamientos irregulares en propiedad social», cit. Las cifras son anteriores a 2007; conviene sustituirlas por datos recientes del Registro Agrario Nacional o del INSUS.

[13] Ley Agraria, arts. 23, fracción VIII, y 56. Su texto aparece transcrito en la contradicción de tesis 383/2009 (nota 12 de la sentencia) y en el estudio de Ramírez Garibay.

[14] Ley Agraria, arts. 78 y 80, según los transcriben la contradicción de tesis 383/2009.

[15] Razonamiento del Segundo Tribunal Colegiado en Materias Administrativa y de Trabajo del Décimo Sexto Circuito (amparo directo 188/2006), con apoyo en los artículos 2225 y 2226 del Código Civil Federal, reproducido en la contradicción de tesis 383/2009, op. cit.

[16] Como ejemplo de aplicación de la indivisibilidad en sede registral y jurisdiccional, véase Tribunal Superior Agrario, recurso de revisión 284/2015-03 (versión pública), https://www.tribunalesagrarios.gob.mx/ta/descargas/versionespublicas/2015-2016/R.R.%20284-2015-03.pdf

[17] Ramírez Garibay, J. M., «Asentamientos irregulares en propiedad social», op. cit., sección III, caso f). El mismo estudio describe, en el caso g), la nulidad de la enajenación declarada por el tribunal agrario cuando no se respetó el derecho del tanto, con riesgo para los compradores de lotes.

[18] Ramírez Garibay, J. M. «Asentamientos irregulares en propiedad social», cit., sección III, «En parcelas con dominio pleno».

[19] Ramírez Garibay, «Asentamientos irregulares en propiedad social», cit., secciones III y V. El estudio es anterior a 2007; verifica el estado actual de cada procedimiento y de las instituciones mencionadas.