Derechos y Obligaciones de las Personas que Viven en Condominio

“En pandemia se desarrolló una dinámica donde todo mundo opinaba, pero también se presentó el fenómeno de focalización, es decir, los condóminos se encuentran las 24 horas del día en su casa y se dan cuenta de las actividades que se realizan o no en el condominio. Todo ese cúmulo de quejas que eran esporádicas, se volvieron un torrencial. La pandemia ha sido un periodo muy exigente.”

En entrevista con la Maestra Ligia González Lozano (colaboradora de Foro Jurídico), la Maestra Beatriz González Sandoval aborda algunos aspectos relevantes de los derechos y obligaciones que tienen las personas que viven en condominio, explicando cómo ha evolucionado en esta pandemia la vida en condominio y analizando los conceptos que se deben conocer como propiedad privada y área común. Advierte también la Mtra. Beatríz González sobre conocer las estrategias jurídicas establecidas en las escrituras, como el fideicomiso de autoconstrucción que atribuye al condómino cualquier tipo de obligación. Presentamos a nuestros lectores la parte central de la entrevista.

LIGIA GONZÁLEZ LOZANO (LGL): ¿CUÁL ES LA EXPERIENCIA DIARIA DEL ABOGADO QUE SE DEDICA A LOS SISTEMAS EN CONDOMINIO?

BEATRIZ GONZÁLEZ SANDOVAL (BGS): El día a día de un abogado que se dedica a estos temas es sui generis, por ejemplo, a las seis de la mañana ya tengo mensajes sobre alguna urgencia en un condominio, desde una inundación y la respuesta del seguro o hacer llamadas, recibiendo consultas o elaborando documentos. Resuelvo específicamente asuntos relacionados con temas administrativos, de condómino y de comités de vigilancia. Atiendo reuniones virtuales y asisto a asambleas nocturnas, anteriormente las reuniones se llevaban a cabo en la mañana con amas de casa o personas de la tercera edad; esta dinámica evolucionó hacia la profesionalización, lo que ha derivado en reuniones nocturnas.

LGL: ¿QUÉ OCURRE CUANDO UNA PERSONA NO ACUDE A UNA DE LAS ASAMBLEAS Y NO ESTÁ DE ACUERDO CON LAS DECISIONES QUE SE HAN TOMADO?

BGS: Hay un dicho muy popular al respecto: Todo va perfecto cuando en las asambleas no se presenta nadie, preocúpate cuando están llenas porque todo mundo tiene quejas. En pandemia todo mundo estaba en casa y querían hacer reuniones virtuales informativas porque no se podían realizar reuniones presenciales. Actualmente, la Procuraduría Social de la CDMX (Prosoc) limitó, mediante un decreto, la asistencia a las reuniones de este tipo al 50 % de los foros donde se realizan. Se desarrolló una dinámica donde todo mundo opinaba, pero también se presentó el fenómeno de focalización, es decir, durante la pandemia los condóminos se encuentran las 24 horas del día en su casa y se dan cuenta de las actividades que se realizan o no en el condominio, por ejemplo, el mantenimiento en general. Todo ese cúmulo de quejas que eran esporádicas, se volvieron un torrencial. La pandemia ha sido un periodo muy exigente.

LGL: ¿QUÉ ES LA PROSOC?

BGS: Es la Procuraduría Social de la Ciudad de México. Es necesario entender que a nivel nacional la Ley de Propiedad en Condominio es local, no es una ley estatal, se puede contar con una ley estatal, pero cada municipio tiene un reglamento específico expedido por su propio cabildo, y se tiene que estar pendiente porque más allá de consultar la ley estatal, se debe consultar la ley del cabildo que puede generar obligaciones, derechos y un procedimiento específico para cada condominio, dependiendo de su ubicación.

En la CDMX no aplica el localismo por alcaldía, por lo cual la ley es general estatal y en este caso la Prosoc es una institución que tiene como función asesorar a las personas de la CDMX en todos los programas y en todas sus necesidades de interacción con el gobierno. Tiene un mandato específico en materia de propiedad en condominio. La Prosoc se distribuye en sedes delegacionales.

LGL: ¿QUÉ EXPERIENCIAS HA TENIDO DURANTE LA PANDEMIA?

BGS: Durante la pandemia me tocó participar con el grupo que se formó para el micrositio del covid-19, la gente pensaba que el condominio es su casa y podían realizar cualquier tipo de actividades, sin embargo, las leyes de justicia cívica establecen que las áreas de reunión social y las áreas dentro de los condominios, verdes o de reunión, son consideradas áreas de vía pública para efectos de aplicación de la ley. Todas las violaciones o faltas que se realizan en materia cívica son susceptibles de ser cometidas dentro de las áreas comunes de los condominios y toda la regulación que expidió el gobierno para áreas de encuentro o reunión social son aplicables. A los condominios que cuentan con albercas, salones de fiesta, cafetería y gimnasios, se les aplica las reglas específicas que estableció el gobierno para cada uno de esos giros.

LGL: ¿QUÉ OCURRE CON LAS ÁREAS COMUNES?

BGS: El administrador se debe hacer cargo de las áreas comunes, es su función porque coexisten dos figuras, la propiedad privada, que está formada por las áreas privativas, y el área común, que es todo lo que no sea privativo. Cuando tienes una cafetería que operaba dentro del local y ahora necesita operar fuera, en áreas libres, el administrador, con autorización del Comité de Vigilancia, puede otorgar la autorización para ocupar esos espacios; cuando el local comercial quiere ocupar la vía pública, debe pedir permiso a la alcaldía en el área de permisos revocables.

“El administrador se debe hacer cargo de las áreas comunes, es su función porque coexisten dos figuras, la propiedad privada, que está formada por las áreas privativas, y el área común, que es todo lo que no sea privativo.”

LGL: ¿A QUIÉN LE PERTENECE EL ÁREA COMÚN, QUÉ DIFERENCIA HAY ENTRE UN CONDOMINIO Y UNA COPROPIEDAD?

BGS: El condominio es el único lugar que se reproduce en el artículo 127 constitucional. La propiedad privada está definida en la escritura como el techo, el piso y los bordes donde tú habitas, esa es la unidad privativa, eres copropietario de todo lo demás con el resto de los condóminos, al final del día tienes que convivir con todos ellos, en cuanto al uso de pasillo, elevadores, por ejemplo, son copropietarios de los entrepisos, mientras que las bajadas de agua pluvial, gas general o electricidad son de todo el condominio.

LGL: ¿QUÉ OCURRE CUANDO UN VECINO TIENE UNA FUGA DE AGUA Y DAÑA LA PROPIEDAD DE LOS DEMÁS?

BGS: Es un área que se ha ido diversificando porque pueden convivir departamentos, oficinas y comercios en un edificio de tres o cuatro pisos hasta monumentales conjuntos condominales. Anteriormente, los seguros aseguraban únicamente la estructura, yo atendí un caso particular en la zona de Cuajimalpa, donde se venció el sistema de aguas como consecuencia de una lluvia torrencial, derrumbó la pared del condominio, inundó ocho departamentos a nivel jardín con pérdidas de más de veinte coches de alto valor, además se destruyó la planta baja en su totalidad, este caso me hizo entender la importancia de contar con un profesional en seguros. La barda la pagaron porque el asegurador del condominio dividió en partes la barda, mismas que asignó a una unidad privativa. El seguro pagó general, pero lo hizo como un seguro múltiple familiar. Es importante aclarar que los interiores y acabados del departamento no están cubiertos por el seguro, la ventaja que se tiene es que con la póliza del condominio se tiene un seguro más económico, incluso un seguro de responsabilidad civil.

LGL: ¿HAY GENTE QUE COMPRA A TRAVÉS DE FIDEICOMISOS EN LOS QUE SE RESPONSABILIZA POR LO QUE ESTÁ COMPRANDO, MIENTRAS QUE EL CONSTRUCTOR DESAPARECE Y EL COMPRADOR SE QUEDA EN EL AIRE?

BGS: El consejo que puedo dar es que deben estar atentos cuando en su escritura vean palabras como fideicomiso, servidumbre, derechos de uso exclusivo, derechos que retiene el constructor, áreas de asignación exclusiva por el constructor, porque eso significa que su régimen incluye una estrategia jurídica para lograr lo que hicieron, no es ni buena ni mala, pero se debe conseguir una muy buena explicación de parte del notario que participa en la operación del 100 % de los documentos que conforman la escritura.

Además, si hay más escrituras citadas como antecedente, se debe pedir copia de las mismas porque desde 1932 la ley del notariado ha variado y es muy importante entender que primero tenían la obligación de incluir toda la licencia de construcción, la memoria descriptiva y los documentos. Cuando se acudía al régimen se encontraban todos estos requisitos. Cuando la ley cambió se pedía a los notarios hacer una escritura específica donde se incluían todos los antecedentes por lo que la escritura solo tiene un antecedente.

El problema que tenemos hoy es el financiamiento, una de las figuras más populares es la del fideicomiso de autoconstrucción, un fideicomiso que aporta el terreno y contrata a un constructor para que les construya con su dinero un edificio donde ellos serán dueños de un departamento específico. La Ley de Propiedad de Condominio fue modificada en 2007 con el fin de incrementar las garantías que tenían que dar los constructores para garantizar vicios ocultos y cumplimiento de las reglas impuestas para emitir la licencia de construcción, en los fideicomisos de construcción el obligado es el propio condómino que compró porque como el predio es de autoconstrucción, el condómino es sobre quien recae cualquier obligación. En caso de clausuras el condómino debe pagar el 20 % de las multas.

Este tipo de estrategia es creativa y financieramente tiene todo el sentido del mundo. Evita que un desarrollador termine atorado tratando de entregar para que queden contentos todos los condóminos, pero del lado del que consume el departamento hay una gran ignorancia sobre las responsabilidades que están aceptando que no va a asumir quien construye, este únicamente cumple con una prestación de servicios con el fideicomiso sin tener compromiso alguno con el proyecto. El caso más dramático que me ha tocado fue que se construyeron cuatro torres en un terreno donde se especifica que hay servidumbres,  pero resulta que todas las áreas comunes ofertadas, salón de fiestas, gimnasio, área infantil, etc., iban estar en el cuarto nivel del edificio todos unidos, como no se vendió a la velocidad que se requería para poder financiarlo, las áreas no se construyeron y como eran cuatro regímenes independientes, cada condómino tenía su departamento con áreas de estacionamiento, pero ninguno tenía derecho ni obligación de construir el cuarto nivel con las áreas. El constructor tampoco estaba obligado a construir porque son servidumbres y queda al árbitro del constructor construirlas o no, incluso había una cláusula en la cual se estipula que el constructor se reservaba el derecho a modificar la servidumbre sin necesidad de asambleas. Sin duda es una situación que cae en el abuso del derecho.

LGL: ¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES MÁS IMPORTANTES DE UN CONDÓMINO?

BGS: Lo primero y la más importante es aceptar que vives en comunidad, no eres dueño de todo y confluyes con varios propietarios con igualdad de derecho. Tus obligaciones son pagar mantenimiento, participar en los comités de vigilancia y en la administración, no te puedes quejar si no das el feedback; tienes derecho a ser escuchado con voz y voto si no eres moroso porque si lo eres te pueden suspender el derecho de voto, pero no el de voz; tienes derecho a participar y formar parte de esa comunidad de una forma solidaria. El artículo 32, fracción 7, de la Ciudad de México dice que tú vas a tener derecho a voto, pero a tantos votos como tu indiviso te dé, tú vas a votar en función de tu indiviso, si tienes 1.5, si el del penthouse tiene 7, él votará con un 7, a la hora de sumar gana el que más valor de indivisos tenga. Si tú tienes más de 50 %, y esto sucede mucho con los desarrolladores, aplica una regla en la cual el desarrollador va a tener derecho de votar y va a necesitar de un voto de otro condómino para que la resolución pase y si no pasa se somete a la Prosoc o a un juez.

En el Estado de México la ley dice que cada condómino tiene derecho a un voto con independencia de las unidades privativas de las cuales sea propietario, por ejemplo, alguien puede tener diez departamentos, pero solo tiene derecho a un voto y no pesa más que los demás. Mucha gente ha tratado de establecer a través de reglamentos el voto de indiviso, pero la ley es de orden público de interés social y no permite pacto en contrario de las cosas que considera límites mínimos.

LGL: ¿QUÉ OCURRE CUANDO ALGUNOS CONDÓMINOS NO QUIEREN PAGAR SUS CUOTAS?

BGS: El artículo 33 dice que es facultad de la asamblea suspender los servicios, pero solo aquellos que son pagados con la cuota de mantenimiento, por lo cual se pueden suspender servicios como el de recolección de basura, elevador, aunque en este caso opera un criterio de la Corte que es muy importante y está considerado siempre y cuando no haya otras entradas al departamento porque cuando es la única forma de acceder al mismo, quitar el elevador equivale a un despojo.

Es recomendable consultar cada caso con un abogado porque no siempre se dan las mismas situaciones. Por ejemplo, tuve una experiencia con una persona cuadripléjica que quería una rampa con características específicas con cargo al condominio; asimismo, los lugares de estacionamiento estaban asignados por escritura, es decir, eran área privativa, y pedía el estacionamiento que estaba junto a la entrada porque consideraba que tenía más derecho; además, quería mover todos los medidores eléctricos y un muro básico para que él pudiera circular con comodidad; y pedía cambiar el elevador por uno más ancho porque tenía dificultades cuando usaba el que operaba en el edificio.

En este caso intervinieron Conapred, Prosoc, alcaldía y Ministerio Público, para llegar a las siguientes conclusiones: en primer lugar, el señor había comprado lo que se estipulaba en su escritura; compró un inmueble con las habitaciones que tenía cuando cumplió con el reglamento de construcciones, en la década de los noventa, y cuando fue construido el edificio, no se hacía con las adecuaciones necesarias para su caso porque en ese momento no eran obligatorias. Vivir en comunidad requiere de mucha empatía, tanto del que exige como del que da, de hecho, todas las quejas que recibe la Prosoc se resuelven con convenios para beneficiar a todas las partes. Por lo general, el mexicano busca quién tiene la razón y con base en eso está dispuesto a hacer sacrificios.

LGL: ¿QUÉ PASA SI UN CONDÓMINO AGREDE A UNA VISITA DE OTRO CONDÓMINO, SE LE MULTA?

BGS: La primera regla es eliminar del lenguaje condominal la palabra multa, constitucionalmente las multas solo las puede poner la autoridad administrativa. Los condominios solamente pueden poner penas convencionales o cuotas extraordinarias porque es lo único que pueden recaudar, es un régimen de acuerdos de voluntades.  Hay un criterio que consiste en que el administrador se encarga de las áreas comunes y como tal debe encargarse de pleitos y cobranzas y actos de obligación, y tiene todas las obligaciones para conservar y mantener el orden dentro de lo que él administra, conforme a ellos se ha reconocido y se ha visto ya a nivel de quejas y procedimientos, que el administrador aplique una cuota o sanción específica al condómino porque tiene la obligación de mantener el orden y la disciplina dentro de las áreas comunes y sobre todo proteger la propiedad privada que a su cargo. En estos casos se hace un extrañamiento y si la persona no entiende, se le comunica que se procederá a aplicarle una sanción económica. Lo ideal es que esas situaciones se pasen a asamblea y se conviertan en penas convencionales o cuotas extraordinarias, todo un catálogo de conductas donde se establecen las sanciones.

LGL: ¿ES VÁLIDO HACER PÚBLICAS LAS LISTAS NEGRAS DE QUIENES NO PAGAN SUS CUOTAS?

BGS: Durante mucho tiempo fueron la gran herramienta de coacción, sin embargo, la Ley de Privacidad de Datos marcó algunos cambios, por ejemplo, si el documento es para uso interno del condominio, el condómino es copropietario de toda la documentación y tiene derecho a conocer toda la información. Cuando se emiten los estados de cuenta para la asamblea con la finalidad de no hacer mayor los problemas, la ley establece que estos establecerán quienes son los morosos, la unidad privativa, pero sin señalar el nombre. La lista no se puede exhibir en la entrada porque el Instituto Nacional de Transparencia, Acceso a la Información y Protección de Datos (INAI), del organismo de privacidad de datos, sanciona a administraciones, condominios y comités de vigilancia. En este caso se debe consultar la Ley de Privacidad de Datos en Materia de Propiedad en Condominio porque es un terreno pantanoso.

“La lista de deudores de cuotas no se puede hacer pública porque el INAI sanciona a administraciones, condominios y comités de vigilancia. En este caso se debe consultar la Ley de Privacidad de Datos en Materia de Propiedad en Condominio porque es un terreno pantanoso.”

Esto representa una desventaja porque la gente cuenta con pocas herramientas de coacción para el pago de mantenimiento y la justicia es más lenta, menos pronta y expedita en materia de condominio, pero va avanzando, sobre todo en materia de pandemia, al grado de que en esta época habrá mucha gente en incumplimiento de cuotas de mantenimiento, mi recomendación es que si el mantenimiento se ha vuelto una carga en la vida de alguna persona, ya no vale pena vivir en ese inmueble. En caso de vender el inmueble, la deuda se mantiene y se debe pagar el mantenimiento adeudado.

Cuando trabajé en el Instituto de Vivienda de la CDMX (INVI) propuse que se incluyera dentro de los elementos del endeudamiento el costo promedio de la zona de cuota de mantenimiento del edificio como parte del endeudamiento máximo del condómino porque el monto del mantenimiento puede elevarse demasiado después de finalizada la obra de condominio.

LGL: ¿EXISTE ALGÚN FONDO DE AHORRO PARA UTILIZARLO EN CASOS DE LA PÉRDIDA DE EMPLEO DE LOS CONDÓMINOS?

BGS: No existe porque, en primer lugar, es propiedad privada y se debe tener contemplado cómo ir cubriendo el mantenimiento de la misma; en segundo lugar, todos los créditos de Infonavit y bancarios tienen una cláusula de vencimiento del crédito cuando se está en incumplimiento de las cuotas de mantenimiento.

El problema de un seguro para las cuotas de mantenimiento depende del edificio, por ejemplo, en un edificio de 12,000 metros de jardín, alberca, gimnasio, salones de fiesta y cafetería, no se puede dejar de pagar una parte de esos servicios, lo que ha ocurrido en la pandemia es que se han llegado a acuerdos de descuentos y ajustes en mantenimiento, pero un edificio de estas características no soporta este tipo de ajustes de manera permanente. El artículo 56 de la Ley establece que el condómino que no puede pagar puede solicitar prestar servicios al condominio para cubrir su cuota, por ejemplo, en varios condominios de interés social que asesoro, algunos condóminos se encargan de actividades de mantenimiento; en otros de alta plusvalía algunos ingenieros han accedido a realizar reportes estructurales o planos que faltaban de áreas de memoria descriptiva. Cuando un condómino percibe que su grado de incumplimiento se va a alargar o será permanente, lo más sano es poner en venta el inmueble.